Уведомление проведение очного собрания собственников. Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений. Как инициировать общее собрание собственников жилья

Всем известно, что, начиная с июля 1991 г., а именно - с появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие россияне начали постепенно становиться собственниками своего жилья.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Это - реальное участие в регулировании жизни своего многоквартирного дома. И один из основных видов такого участия и осуществления контроля за происходящими в доме процессами заключается в том, что у жильцов появилось право выбора способа управления многоквартирным домом.

То есть теперь они могут сами коллективно решать, хотят ли они, чтобы их дом по-прежнему обслуживала государственная жилищная служба – или, если такое обслуживание их по каким-то причинам не устраивает - решение коллектива собственников может измениться в пользу выбора любой частной компании и проч. - и решение такое принимается на общем собрании собственников.

Но в данной статье мы не будем пока касаться вопроса организации ТСЖ. Поговорим сначала о том, каким образом по жилищному кодексу, то есть, в соответствии с законом , должны приниматься собственниками любые коллективные решения в принципе. Ибо от того, насколько правильно все сделано и оформлено, зависит, в конечном итоге - будет ли то или иное решение осуществлено и сможет ли оно быть в полной мере реализованным. И первое, что надо для этого знать:

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.

Таким образом, - в доме сначала следует собрать команду единомышленников - инициативную группу . Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек. Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также - общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.

Задача инициативной группы - правильно организовать объединение собственников

с тем, чтобы они могли реально влиять на жизнь дома, в котором проживают, и их совместные коллективные решения имели бы законную силу.

По закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно в течение второго квартала года , следующего за отчетным. Может быть проведено также и внеочередное собрание жильцов - по конкретной той или иной чьей-то инициативе - о чем уже говорилось выше.

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома - сначала нужно провести ее заседание. На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения. Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», - как говорится в жилищном кодексе.

Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:

форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование);
место и время его проведения;
перечень вопросов, которые планируется обсудить.

При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.

Итак - вы определились, выбрали инициативную группу, представляющую интересы дома, члены группы собрались вместе, предварительно получили в управляющей организации реестр собственников помещений, в который должны быть включены все хозяева приватизированных квартир дома с указанием площади занимаемых ими помещений. Составили уведомления по числу собственников, в которых должны быть указаны:

сведения об инициаторе (инициаторах) данного собрания;
форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
дата, время, место проведения собрания;
если собрание будет проводиться в форме заочного голосования (а это возможно только если предыдущее уже было проведено очно) – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
место или адрес, куда должны передаваться документы с такими решениями;
повестка дня собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания инициативная группа должна сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позже, чем за 10 дней до назначаемой даты. И, соответственно, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику.

Для этого, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, действовать можно по-разному:

2) вручить письмо под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить объявление о собрании в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Как провести общее собрание собственников?

Как правильно провести собрание - этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче - тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран - и избирался ли вообще - об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…

И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания …

Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну - установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.

А если, скажем, вам необходимо принять реально решения судьбоносные - и для каждого собственника, и для дома в целом? Или - вдруг кто-то из людей, не понимая, что вообще происходит и почему это называется собранием собственников - оказывается с чем-то в этих решениях несогласным?..

Вот тогда и оказывается, что такие сборы общественности и ее коллективные труды просто-напросто напрасны: они не имеют никакой юридической силы и только оставляют людей пребывать в иллюзии о том, что они что-то коллективно официально решили и можно теперь спать спокойно… И это есть глубокое заблуждение.

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Если есть кворум , то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем 51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, - собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум - обычно используется так называемый явочный лист .

То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ , удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника - он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.

В такой доверенности на голосование должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.

Перед началом собрания его организаторы подсчитывают, сколько собственников зарегистрировалось и какой долей в праве общей собственности они обладают. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. Таким образом, эта самая доля определяется для каждого собственника методом деления площади помещения (на основании его свидетельства о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно домовому техническому паспорту.

Надо помнить, что для того, чтобы учесть реальную площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, необходимо пользоваться сведениями только о тех помещениях, на которые зарегистрированы права собственности в государственном Реестре. Именно его информация считается приоритетной в случае, если вдруг в документах жильцов возникают какие-то расхождения.

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Давайте представим, что в доме, например, десять квартир площадью по 30 м2 каждая. То есть общая площадь этих квартир, соответственно - 300 м2. В этом случае доля каждой квартиры в праве собственности на общедомовое имущество составит:

Причем, доля, как вы заметили, - считается не в процентах, а именно в долях. (Впрочем, - понятно, что доля, например, 0,1 соответствует 10%).

Чтобы решение собрания считалось потом законным, важно, чтобы было собрано больше половины - а лучше две трети голосов всех собственников жилых помещений согласно занимаемой ими жилой площади. Это означат, что учитывается в этом случае не просто число проголосовавших людей, а именно - число квадратных метров жилплощади.

То есть чтобы подсчитать голоса правильно, важно знать общую площадь всех жилых помещений в доме, а также, какой процент от общей цифры составляет один квадратный метр. И полученное процентное соотношение умножается на метраж квартиры, которой владеет собственник. После этого нужно подсчитать, какой процент квадратных метров участвовал в голосовании и как в результате распределились голоса, и подсчет производится отдельно по каждому вопросу повестки собрания. Таким образом, хозяин трехкомнатной квартиры, например, имеет при голосовании большую процентную долю, чем владелец квартиры однокомнатной.

Поэтому главным документом каждого собственника, определяющим площадь занимаемого им помещения, является его Свидетельство о праве собственности на помещение .

Итак - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов голосования (определяется ее количество и персональный состав). Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается голосованием.

Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:

о лице, участвовавшем в голосовании;
о документе, подтверждающем его право собственности;
о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

И, в конце концов, в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.

Теперь, мы надеемся, что, прочитав эту статью, вы не сделаете больше ошибок в этом не таком уж и простом деле - организации легитимного собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А если у вас останутся какие-то вопросы - пишите их в комментариях, и мы обязательно на них ответим.

Общее собрание собственников многоквартирного дома - согласно нынешнему законодательству, высший орган управления многоквартирным домом. Официально ЖК РФ обязывает организовывать его не реже одного раза в год. Между тем, по оценкам ряда экспертов, в большинстве наших многоквартирных домов провести общее собрание собственников физически невозможно вследствие разобщенности и аморфности собственников, а также непонимания последними своих прав.

Интересно, что этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, зачастую признают и сами органы государственной власти - например, в лице Генеральной прокуратуры РФ. Согласно ее официальным оценкам, в ходе прошедшего выбора управляющих компаний решения общих собраний собственников многоквартирных домов были сфальсифицированы на 95%.

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

▪ выбор управляющей компании для МКД - если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;

▪ принятие решения о начале капитального ремонта;

▪ решение других вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением общим имуществом здания.

Примечание: исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе - и не принявшие в нем участия.

II. Наличие кворума

Общее собрание будет признано состоявшимся, если на него пришли, как минимум, собственники 51% площадей квартир или нежилых помещений (50%+1) данного многоквартирного дома. Таким образом, если, например, в здании 40% квартир не приватизировано и за них голосовал представитель городской власти, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще, как минимум, собственники 11% жилых и нежилых помещений. Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовало лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное - сколько за каждым числится квадратных метров.

Наличие кворума прошедшего собрания вычисляется по формуле :

Х = (∑Sk × 100%) : S0

∑ S k - площади помещений собственников, пришедших на общее собрание.

S 0 - общая полезная площадь помещений многоквартирного дома.

Соответственно, если Х > 50, де-юре общее собрание собственников состоялось, если Х его придется организовывать повторно.

III. Легитимность голосования

Вынесенные на общее собрание собственников решения признаются вступившими в силу, если за них проголосовали домовладельцы, которым принадлежит более 50% площадей в данном многоквартирном доме от общей численности площадей присутствующих домовладельцев (см. раздел II.).

Таким образом, в доме может сложиться следующая ситуация:

а) на общее собрание пришли собственники 51% площадей МКД;

б) из пришедших на общее собрание за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проголосовал 51% «площадей» пришедших площадей - т. е. менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома.

Однако такое решение все равно является законным, «Рога и копыта» могут смело заходить в многоквартирный дом. По аналогичному принципу на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.

Исключение - создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проголосовать собственники более 50% кв. метров всего дома - независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Таким образом, если здесь было 50% кв. метров плюс еще 1 кв. метр, в данном случае созданное товарищество будет законным, только при его единогласной поддержке всеми присутствующими.

Данный принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества, все остальные организационные вопросы по дальнейшему функционированию ТСЖ (выбор членов правления и ревизионной комиссии) осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».

И наконец, отметим еще тот факт, что владельцы нежилых помещений также имеют право голосовать на общих собраниях за или против создания ТСЖ и становиться его членами. Таков нынешний Жилищный кодекс: хозяин-«нежилец» тоже может быть членом товарищества собственников жилья, ничего с этим не поделаешь.

IV. Перевод квадратных метров в голоса

Ранее излагаемые принципы голосования на общих собраниях в многоквартирных домах не душами собственников, а квадратными метрами, принципиально отличают нынешний капиталистический многоквартирный дом от советского колхоза, с которым многие иронично стали сравнивать свое жилье в ходе жилищно-коммунальной реформы. Ведь в старые добрые времена был принцип «от каждого по способностям»…

Учитывая, что на общее собрание собственником приходят люди, но при этом они голосуют своими метрами, в процессе подсчета итогов может возникнуть несусветная путаница. Приведенная формула в разделе II в ходе этой процедуры громоздка, на данном этапе целесообразно перевести квадратные метры в «условные голоса». Благо подсчет голосов при подведении итогов общего собрания может производиться в порядке, установленном самими собственниками помещения. В целях удобства обычно берется расчет: 1 кв. метр равен одному условному голосу.

Пример: итак, площадь многоквартирного дома 4000 кв. метров, на общее собрание пришли собственники 3625 кв. метров – то есть, всего 3625 голосов. За управляющую компанию «Рога и копыта» проголосовал только Иванов, имеющий типовую двухкомнатную 54-метровую квартиру. Соответственно, эту фирму поддерживает 54 «условных голоса», остальные против, кандидатура отклоняется…

И наконец, в отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

▪ Ежегодное общее собрание собственников.
На повестке дня обычно утверждается тариф на содержание и ремонт жилья, выслушивается отчет управляющей компании или ТСЖ о проделанной работе, решается вопрос сдачи в аренду мест общего пользования или

▪ Общее собрание собственников в домах ТСЖ. Принципиальное отличие собственников, избравших форму управления МКД товариществами, в том, что они могут принимать участие в общих собраниях только если состоят в ТСЖ. Отметим: любой собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеет право быть членом товарищества (И при этом член ТСЖ может не ходить на общие собрания товарищества). Одновременно собственник может и отказаться от членства в товариществе, но в данном случае он не будет пользоваться правом голоса на общем собрании.

В некоторых жизненных ситуация этот вопрос принципиальный, поскольку решение общего собрания собственников - членов ТСЖ главнее решения председателя и правления. Более того, на нем можно даже ликвидировать само ТСЖ, переизбрать форму управления многоквартирным домом. Для некоторых эта информация актуальна, поскольку сейчас создается обилие фиктивных товариществ, а некоторые из оппозиционно настроенных жильцов принципиально не вступают в ТСЖ и пытаются их как-то ликвидировать. Подобная «оппозиция» ставит себя в комичную ситуацию, поскольку собственники жилья могут ликвидировать товарищество только путем голосования на общем собрании. Но для этого сперва необходимо в него вступить (!), после чего получишь право голоса.

Иной путь – только документально доказать, что товарищество создано мошенническим путем и ликвидировать его, обратившись в прокуратуру, суд и т. д.

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

Инициировать общее собрание может любой собственник жилого и нежилого помещения в МКД, в том числе - и совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, находящиеся за эти площади, соответственно, могут голосовать только представители городской власти, но не их жильцы.

При этом собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и голосовать от их имени на общем собрании.

Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее, чем за десять дней до его начала письменным уведомлением, которое может быть вручено под расписку или прислано по почте заказным письмом.

В уведомлении должны быть указаны:

▪ дата, место и время проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения и т. п.);

▪ вопросы, стоящие на повестке дня;

▪ фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), копии документов, подтверждающие права на это имущество (реквизиты свидетельства о праве собственности);

▪ контактный телефон инициатора (юридически - не обязательно).

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

1. Уведомление собственников - подробности см. выше.

2. Организация инициативной группы.
В крупных многоквартирных домах эти мероприятия целесообразнее организовывать нескольким домовладельцам, поскольку один человек может не справиться с такой задачей - особенно если общее собрание проводится в очной форме. Функциональное разделение ролей между инициативной группой может быть следующим: председатель, секретарь, счетная комиссия. Избрание их можно вынести в один из первых вопросов, поставленных на повестке.

3. Выбор и подготовка места, где будет проходить общее собрание собственников.

Осуществляется при наличии такой возможности. Рекомендуется назначать на будние дни в вечернее время. В выходные и пятницу вечером, особенно в теплое время года, организовывать мероприятия обычно нецелесообразно - многие разъедутся на дачи. Одновременно наканунеможно подготовить и расклеить (разбросать по почтовым ящикам жильцов) агитационные листовки, призывающие прийти на собрание.

4. Подготовка документации

В ходе общего собрания неизбежно потребуются:

▪ список всех собственников МКД;

▪ технический паспорт (или его ксерокопия),
где указана общая площадь многоквартирного дома;

▪ регистрационный бюллетень – документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня,

▪ проект решений - листы бумаги с нарисованными на четыре столбиками колонками. В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на голосование, в трех других - стоят графы «за», «против», «воздержался».

5. Регистрация участников. Пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене с указанием их фамилий, имен, отчеств (желательно - и паспортных данных), номеров квартир, общеполезных площадей квартир. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.

6. Наведение порядка и тишины. Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт, вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и «вышибалы».

7. Утверждение повестки дня. Самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.

8. Ведение протокола общего собрания. Осуществляется секретарем в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио или видеозаписи (последние могут использоваться и в качестве дополнительных приложений к бумажному протоколу). Одновременно в документе должны присутствовать адреса участвующих, количество жителей, зарегистрированных на собрании, а также общее количество собственников МКД, фамилия-имя-отчество инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений и принятые решения с результатами голосований.

9. Голосование. Осуществляется всеми членами общего собрания: собственники ставят автографы по каждому из указанных вопросов в проекте решения в графах «за» или «против», или «воздержался» (см. п. №4).

Наиболее целесообразно осуществлять по технологиям, указанным в разделе IV. Результаты голосования оформляются протоколом, подписываемым на собрании председателем и секретарем.

11. Уведомления собственников, не пришедших на общее собрание, о принятых на нем решениях осуществляется в 10-дневный срок по завершении мероприятия.

Источники:

Жилищный кодекс РФ ст. №44, п. 1.
Там же, ст. №45, п. 1.
Здесь и далее частично использована информация из «Настольной книги председателя и бухгалтера ТСЖ». С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец. Ростов-на-Дону, 2006 г.

Управляющая компания – УПРАВЛЯЕТ ДОМОМ, ЕГО СИСТЕМАМИ.!

Т.е. удел управляющей компании – выполнение технических функций направленных на поддержание конструкций дома, его техсистем, дворовой территории в состоянии обеспечивающем их эксплуатацию.

А вот ОСС – высший орган управления домом. Его решения обязательны и для собственников и для УК.

УК может требовать от жильцов лишь то, что постановило ОСС.

Пожалуста поделитесь сведениями следующего характера. Генпрокуратура знает о фальсификации протоколов общих собраний, а знает ли кто какие меры были приняты надзорными правоохранительными органами по фальсифицированным протоколам.

ПОЧЕМУ ДУБЛИКАТ?

Наказание за подделку протокола – отсутствует.
Суд РФ может признать собрание – незаконным и его решения ничтожными.
Но есть проект закона о привлечении к ответственности за подделку протокола ОСС.

Подаете в суд. Обязываете ответчика предоставить суду протоколы. Ходатайствуете о привлечении данных протоколов к материалам дела. И вот Вам 303 УК РФ.

Здравствуйте! Помогите разобраться: может ли избранный совет дома МКД иметь доверенность на право подписи только коллегиально? А от председателя совета дома вообще отказаться? И как тогда происходит процедура подписания документов с УК: требуется ли личное присутствие всех членов совета или достаточно их подписей? УК говорит, что надо подписи нотариально оформлять?? Заранее спасибо за ответ.

Добрый день! Я работаю в управляющей компании. К нам пришло уведомление от 3-х домов, что они провели собрания и приняли решение о выборе другой управляющей компании, приложили эти протоколы и предлагают нам расторгнуть договор управления с этими домами и передать техническую документацию уполномоченному лицу новой УК. Правы ли они? Как быть в этой ситуации? Наш договор пролонгирован с 01.01. 2014 г. На сегодня эти же дома муниципалитет выставил на конкурс, проведя до этого собрания собственников в этих домах(собрания не состоялись).

По вопросу чую, что недовольны собственники МКД Вашим управлением.
Формальности, это уже – второе.
Но если и формальности соблюдены – срочно передавайте документы в указанные УК.

Не сказал бы, что все так просто и однозначно.

Муниципалитет выставил дома на конкурс незаконно. Тот факт, что инициированные им собрания не состоялись, еще ничего не говорит, какие-то собрания в доме имеют кворум, какие-то – нет.
Жильцы хотят расторгнуть с вами договор, скорее всего, также незаконно.

Если по окончании срока действия Договора жильцы или управляющая компания не подали заявление на его расторжение (в этом случае он будет считаться продленным на тот же срок
и на тех же условиях - в соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Основания для расторжения договора управления многоквартирным домом:

▪ На момент заключения документа собственники не избрали форму управления многоквартирным домом;

▪ В договоре отсутствуют существенные условия;

▪ Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязанности и у собственников есть соответствующие доказательства (в соответствии с п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Окончание срока действия договора;

* Если в самом договоре предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке.

Вы забыли еще об одном факте. На конкурс дома выставляются только в случае, если собственники в течение года не выбрали способ управления. В ТЕЧЕНИЕ ГОДА.! Это закон (ч 4 ст 161 ЖК РФ).
В описанном случае на мой взгляд речь идет о принудительной смене одной УК на другую при полной бездеятельности и пассивности собственников. Не верю я в эти собрания, которые якобы были проведены. Информация, исходящая из властных структур, свидетельствует о том, что собрания по выбору УК практически нигде не проводятся и договоры с собственниками не заключаются.
Хотите бороться, воспользуйтесь советом Ростов -Дома…
Совет:

Попал на сайт пытаясь найти ответы на вопросы о председателе и секретаре собрания. Т.е., по теме статьи.

Какова роль председателя (председательствующего)? Организовать ведение собрания, следить за порядком, предоставлять слово и тому подобное. Не так ли?
Секретарь ведет протокол. Ясно.
Счетная комиссия проводит подсчет голосов. Ясно.
Можно ли обойтись без кого-то из этих “должностей”?
Если собрание – очное, то где требование о том, что должны быть подписи под результатами голосования? Я считаю, что присутствующие на вопрос повестки дня (озвученный председателем), поднимают руки, а счетная комиссия помечает голоса (естественно, квадратные метры!). В результате в протоколе будет: “за” – столько-то кв. метров (или голосов), “против” – столько-то, и “возд.” – столько-то. Фамилии не требуются – если речь идет об очном собрании. Для этого и нужна счетная комиссия. А может, если большинство при голосовании очевидно, то и точный подсчет не нужен? Записывается – “принято большинством голосов”. Если что-то близкое к 50% – тогда придется обращаться к реестру и оперативно подсчитывать сколько “за”, “против” и “воздержался”.

Заочное голосование. Какова здесь роль председателя? А секретаря? А инициатора собрания? Я считаю, что при заочном голосовании председатель и секретарь – фикция. Их роль выполняет инициатор. Он уведомляет, он изготавливает бюллетени (если нужно) или организует иной способ получения голосов (лист голосования), он обрабатывает результаты, составляет протокол и прикладывает к нему бюллетени или листы голосования. Остальным участникам собрания это и нафиг не нужно! Они уже сделали одолжение, поставив свой “крестик”! Такова реальность.

В чем я не прав?

Сейчас в Гражданский кодекс внесены дополнения, касающиеся собраний. Насколько помню, нужно записывать тех, кто проголосовал “против”. Наверно, потому, что только они имеют право обжаловать решение собрания (а еще также те, кто не участвовал). Следовательно, нужен лист регистрации явившихся. А вот про фиксирование голосующих “за” – не сказано.

В общем, хотелось бы “разжевать” детали.

Весьма подробно процедура проведения общего собрания собственников путем заочного голосования разобрана здесь:

На этой же странице вы можете познакомиться с многочисленными комментариями постоянных читателей сайта, среди которых немало профессионалов в сфере ЖКХ.

Также, возможно, для вас окажется небезынтересным почитать о личном опыте человека, инициировавшего заочное голосование в своем МКД и оставившего об этом своеобразные “дневниковые заметки”, зафиксированные в ветке нашего форума “Мое первое заочное голосование, или Работа над ошибками”:

Что касается ваших вопросов по общему собранию в очной форме, то вкратце на них можно ответить следующее.

Закон не устанавливает каких-либо требований к формату протокола, но традиционно он составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии.
В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

Количество голосов «За» ____________

Количество голосов «Против» ________________
% от общего числа голосов _________________
Количество голосов «Воздержался» __________________
% от общего числа голосов ______________________

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
- Уважаемый Ростов-Дом!
  Спасибо за интересные ссылки!
  
  Мой вопрос такой. Я (домоуправ МКД, должность такая есть у нас в многодомном ТСЖ), инициировал проведение общего собрания собственников в нашем доме. Повесил объявление, все атрибуты по закону. Попытался провести очное. Кворума, естественно, не было. Повесил объявление о заочном. Написал протокол с вопросами, а на обратной стороне – лист голосования. Мы всегда так делали, кроме годовых отчетно-выборных собраний и по капремонту, которые организует Управляющий или Председатель, имея административный ресурс (принтеры, ксероксы, заказ в типографии…).
  Прошел сам по квартирам, передал протокол добровольцам – в общем, проголосовали 83%, и все “за”. Произвел подсчет, результаты вписал в протокол (таблица с подписями на обороте, дом маленький).
  Никаких председателей и секретарей, естественно, не было. Так и записано в протоколе – Инициатор. Принципиально не стал писать несуществующих Председателя и Секретаря!
  Председатель правления ТСЖ, которому я передал протокол, стала возмущаться, где председатель и секретарь? Я говорю, что нет и не бывает в заочном собрании таких людей, им там нечего делать, и что ненавижу, мол, формализм и очковтирательство.
  
  В Интернете попадалось в протоколах термин “Инициатор (председатель)” или “Председатель (инициатор)”, с этим я еще могу согласиться. Но первый вопрос всех собраний “Выбор председателя и секретаря” считаю бессмысленным и формальным. Не представляю себе ситуации, когда бы по этому вопросу проголосовали “против”! Записывать секретарем свою жену или соседку, когда они не имеют отношения к организации собрания, в угоду сложившимся традициям, не прописанным в законах, посчитал унизительным.
  - Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья. Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания
    .
    В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО…

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
… Прочитайте главу 9.1. ГК РФ о том, каким должны быть решения собрания и протокол собрания.
… В заочной форме проведения собрания не может быть ни председателя, ни секретаря, надо просто указать, что подсчет голосов производился инициатором собрания -собственником жилья… ФИО”

Огромное спасибо за поддержку! Еще бы, кроме здравого смысла, какую-нибудь нормативную ссылку. Глава 9.1 ГК как раз-то не дает однозначных ответов на вопрос о председателе и секретаре заочного голосования.
Ст. 181.2
…
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
…
5. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
…
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, подписавших протокол.

“Лина пишет:
02/09/2014 в 15:49
Оставьте эмоции и работайте по закону. Домоуправ не имеет права быть инициатором собрания, только собственник жилья…”

В нашем многодомном ТСЖ (которое уже практически вне закона) “домоуправ” – типа старший по дому. Член ТСЖ и, естественно, собственник. Раньше домоуправы могли быть даже в составе правления; теперь это запрещено, что создало огромную проблему. Многодомные ТСЖ – вообще проблема! Этих проблем не видит только тот, кто не хочет их видеть.

Доброго времени суток. Проясните, пожалуйста.
1. Хочу провести внеочередное собрание собственников в доме (МДК), где я не являюсь собственником жилья (квартира не приватизирована или в соседнем доме). Я так понимаю, что должен попросить любого собственника быть инициатором собрания?
2. При заочном голосовании в бюллетень обязательно вписываются реквизиты документа подтверждающего право собственности на жилье или эти данные можно запросить в УК (ДЕЗ) в виде выписки из реестра собственников помещений в многоквартирном доме?
3. Если выписка из реестра не годится, то хоть кто-то когда-то сумел полностью, в соответствии с требования ЖК РФ оформить все документы внеочередного общего собрания собственников?

1. Только так. При этом вы будете присутствовать на собрании “на птичьих правах”, вас могут с него и попросить. Если, конечно, у вас нет доверенности от собственника.
А зачем вы хотите проводить собрание в чужом доме?

2. УК не имеет права разглашать кому-либо персональные данные жильцов. За это предусмотрена ответственность. При заочном голосовании вписываются паспортные данные собственников. Знать их вы также не имеете права без согласия собственников.

3. Это могут сделать только собственники жилья – если захотят участвовать в общем собрании. Бюрократия здесь велика, даже у самих собственников зачастую не получается оформить, как положено. Если же документ подделан мошенниками, правда всплывет однозначно.

Пример тому – подложный протокол управляющей компании “Ленинский-2″

Для проведения 100% легитимных общих собраний, а также для проверки на вшивость любого другого собрания необходимо иметь полный реестр всех собственников МКД. Без него общее собрание в точном соответствии с Жилищным кодексом не провести! Он должен быть актуален и лучше всего для этого подходят открытые сведения из ЕГРП. Процедура получения таких выписок поштучно на каждую квартиру занимает очень много время и денег. Можно воспользоваться сервисом vsedoma.pro При таком варианте реестр можно получить за несколько часов и в удобной форме, там указывается площадь помещения, сведения о праве. Потом очень просто готовить бюллетени, решения для собственников, рассылать заказные письма и прочее. И только такой подход позволит гарантировать подлинность голосования при судебном оспаривании.

ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.
Таким образом, разночтения со ст 36 ЖК РФ, которая говорит о владельцах помещений (другой термин) все желающие ((в том числе судьи) трактуют в свою пользу.
Но чисто по норме закона владельцы магазинов не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли.
Но как повернешь, так и будет. Закон что дышло…

Цитата: “ГК РФ (ст 290): общее имущество дома принадлежит только владельцам квартир. Депутаты Гос Думы пытались распространить статью на владельцев нежилых помещений, но ничего не получилось -отказ.”
- Откуда Вы это взяли, про только владельцев квартир? Может быть, упомянутая статья ГК писалась еще до принятия Жилищного кодекса, до 2005 года? В жилищных отношениях, если речь идет о многоквартирном доме, приоритет имеет ЖК, даже перед ГК, поскольку первый является специальным, второй – общим. Общий работатет, если нет специального.

Если магазины не имеют в собственности ни стен, ни крыш, ни земли, то они их арендуют?

В данном вопросе никакого “дышла” нет. Проблемы с правовым статусом собственников нежилых помещений в отношении общего имущества существуют, их законодатель пытатеся как-то урегулировать, периодически вносятся поправки.

Добрый вечер.
Вопрос по согласованию тарифов.
Обязаны ли собственники жилья МКД принимать тарифы, предлагаемые УО и утвержденные местными властями или могут предложить свой вариант, на основании законов и нормативов?
К примеру, УО предлагает тариф на управление, который в 2,5 раза превышает реальный. Обязаны ли собственники на ОСС его принять или могут рассчитать свой тариф, путем вычисления ФОТа нормативного штата, деленного на общую площадь помещений, находящихся в управлении данной УО (открытая информация)?
Второй вопрос: УО навязывает оплату услуг, входящих в обязательный минимум, при этом в штате нет специалистов, которые могли бы эти услуги выполнять. Обязаны ли собственники оплачивать эти пункты?

1. Тариф на содержание жилья утверждается путем переговоров между собственниками и управляющей компанией. Эта величина договорная. Тариф на содержание муниципального жилья не имеет отношения к приватизированным домам, поскольку стоимость обслуживания каждого дома индивидуальна. “Реальный тариф” – понятие субъективное, поскольку одной стороне кажется, что содержать дом дешево, другой – дорого. Тариф на коммунальные услуги (газ, воду, свет и пр.) утверждается региональной службой по тарифам и коррекции не подлежит.

2. Управляющая обязана предоставлять собственникам минимальный перечень услуг по содержанию дома, чтобы жилье не приходило в аварийное состояние. Нельзя говорить, что этот минимум навязывается. При этом, какими путями она будет добиваться их исполнения (привлечение к работе собственного персонала или другой подрядной организации) – ее личное дело.

3. Тариф на содержание жилья не состоит из одной оплаты труда сотрудников. В нем “сидят” и расходы на стройматериалы, арендная плата, прибыль организации и прочие расходы. Если Вас не устраивает цена (как и цена любого другого товара/услуги), Вы можете искать другого продавца.

Спасибо за ответ.
Вероятно, по некоторым пунктам я недостаточно точно выразилась.

По пункту 1 я верно поняла, что тариф – величина договорная, между собственниками жилья (через ОСС) и УО?

По пункту 2: Тут вопрос в следующем, УО отказывается предоставлять весь минимальный перечень, ссылаясь на то, что он слишком большой. В частности один из камней преткновения – уборка лестничных клеток. УО отказывается ее оказывать. Однако параллельно предоставила свой перечень, в который входят лишь те услуги, оказание которых фактически невозможно контролировать (пример: Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные). Специалистов по данным вопросам в штате УО нет. Договора на привлечение сторонних специалистов, так же нет. Фасад разрушается, никакие работы не производятся. Однако в тариф их включают.
Получается, что большая часть тарифа, представленного УО, состоит из услуг, не подлежащих проверке. Услуги, которые жильцам действительно нужны туда не включены.

По пункту 3. Я не писала, что ВЕСЬ тариф состоит из оплаты труда сотрудников. Я описала ситуацию на примере одного из пунктов: Расходы на управление жилищным фондом. По нормативам на объем нашей УО положено 5,5 управляющих сотрудников. По ним рассчитан ФОТ. Вычислили тариф, он равен 1/4 от тарифа, который выставляет УО. Иными словами, ФОТ по нормативам – 65000, деньги, собираемые с собственников – 270000. Обязаны ли мы соглашаться на тариф УО (с непонятно куда утекающими 200000 в месяц) или может обсуждать тариф, рассчитанный жильцами по нормативам? Это же касается услуг уборщицы, дворника и пр.

Расходы на стройматериалы, арендная плата и пр. “сидят” в статье: Общие эксплуатационные расходы (самая большая часть тарифа) или я ошибаюсь?

Искать другого продавца затруднитесь – у нас на территории они монополисты. Ближайший конкурент – 35 км. Цена рассчитывает из утвержденных городской администрацией тарифов. Конкурент предложит такую же.

Потому и встал вопрос: тариф – это обязанность или повод к обсуждению?
- 1. Тариф на услуги управляющей компании согласовывается с жильцами. То есть все зависит от того, как Вы сами договоритесь с УК и соседями. Договориться многие не могут, поэтому дело часто заканчивается стандартным муниципальным тарифом. Вы можете торговаться, при этом УК тоже имеет право отказаться Вас обслуживать по низкой цене. Получается, уборку подъезда можно заложить в тариф в качестве дополнительной составляющей.
  
  2. “Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов, стен, перекрытий. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов и подобные”.
  
  Написано действительно крайне туманно, нужна конкретика. Что это? Аварийное обслуживание фасада – работы, которые, может быть, будут произведены, если что-то рухнет?
  
  3. Все это – коммерческая тайна, которую не рассекретит ни одно предприятие. Если судить очень грубо: традиционно положить кирпич на стройке стоит столько же, сколько купить его. Очень грубо можно предположить: работа со стройматериалом примерно равна его стоимости. Но у любой стройки есть и офис, бухгалтер, расходы на канцтовары и прочее. Мы же не спрашиваем смету расходов-доходов у парикмахера. Отталкиваться надо от того, насколько дорого и качественно это для Вас самих.

Извините, Вы меня сильно озадачили своим ответом.
1. Действует 290 Постановление, в котором прописан Минимальный перечень услуг. ВСЕ услуги этого перечня УО обязана предоставлять в полном объеме. Уборка (влажная + сухая) лестничных клеток и подъезда в этот перечень входит. Так почему ее рассматривать, и оплачивать, как дополнительную?
2. Такая туманная формулировка, слово в слово, заложена как раз в 290 Постановлении. Куски облицовки фасада уже рушатся. Никто ничего не ремонтирует.
3. О какой коммерческой тайне идет речь, если по закону УО обязана в течении 5 дней предоставлять отчет о расходовании средств по запросу собственников, а раз в год – без запроса в первом квартале за истекший год работы? Причем все указанные в отчете работы должны быть подтверждены Актом выполненных работ, подписанным представителем собственников.
Пример с кирпичом не корректен. Работа по укладке кирпича складывается из: стоимости кирпича+ФОТ+транспортные расходы+амортизация инвентаря+стоимость сопутствующих материалов (раствор). Зачастую на одного каменщика приходится 5 командиров. Для укладки кирпича расходы на их содержание не нужны.
Если бы собственников устраивало соотношение цена/качество, то и вопрос бы не поднимался.

Да, УК обязана отчитываться о выполненных работах и их стоимости, но не обязана расшифровывать структуру своей прибыли.

Конфликты по поводу тарифов на содремжил – обычное дело. В типичном случае жильцы считают, что платят “ни за что”, хотя если их дом все еще стоит и в нем работают коммуникации – это спорный вопрос. Коммерческая же организация, наоборот, может придерживаться точки зрения, что за те деньги, которые она ежемесячно получает по статье “Содержание и ремонт жилья”, и раз в полгода не уберешь подъезд, потому что эта работа не обеспечена соответствующим финансированием.

Если состояние стен в Вашем доме действительно так печально, как Вы говорите, Вы имеете возможность заставить УК сделать текущий ремонт. Алгоритм действий изложен здесь:

Вообще же правильно иметь приложение к договору управления многоквартирным домом и в нем перечислять все виды работ по содержанию и ремонту дома, на которые рассчитывают собственники и выполнение которых они готовы оплатить. Список формируется на общем собрании, и тариф напрямую зависит от этого перечня.

Тогда и контролировать работу исполнителя жилищных услуг гораздо легче, включая финансовую отчетность.

И кроме того, всегда можно “развестись” с управляющей компанией, которая так сильно не устраивает собственников. Ведь это не брак, совершенный на небесах. Вы не привязаны друг к другу, можно найти себе другого “спутника жизни”. Или организовать в доме ТСЖ и тратить деньги на содремжил самостоятельно, без посредников. Правда, “катить бочку” по поводу разрушающегося дома и грязных подъездов при этом будет не на кого.

Приложение сейчас обсуждаем.

“Развестись” можем, но как тем супругам придется продолжать жить вместе. Нет альтернативы. Монополисты.

Добрый день!Подскажите пожалуйста как мне правильно организовать собрание собственников МКД, столкнувшись с рядом вопросов.
На придомовой территории МКД планируется открытие торгового павильона (сдача в аренду) Внеочередное собрание по этому поводу проводится путем заочного голосования (обход всех квартир с уведомлением и решением), однако в доме имеются нежилые помещения-возникает вопрос:
- необходимо ли уведомлять собственников этих нежилых помещений;
- будет ли бланк уведомления и решения для собственников нежилых помещений чем либо отличаться?
- будет ли считаться собрание только жильцов МКД состоявшимся, если большинство жильцов проголосуют положительно, а собственники нежилых помещений проголосуют отрицательно.
- будет ли площадь этих нежилых помещений влиять на результат голосования?
Спасибо.

Ознакомьтесь со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. В частности пункт 2 ее гласит:

“Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме”.

Здесь не сказано, каких именно помещений, соответственно, получается, что и жилых, и нежилых. Таким образом, у владельцев нежилых помещений те же права на распоряжение общим имуществом, что и у жилых, их мнение также необходимо учитывать при проведении общего собрания (1 метр квартиры = 1 метру нежилого помещения).
Исходя из этой логики, никаких отдельных бланков для собственников нежилых помещений не требуется, у всех равные права и обязанности – пропорционально имеющейся площади. Главное – не какие помещения за что голосовали, а какова площадь помещений, голосовавших “за” или “против”.

Вместе с тем статья 36 Жилищного кодекса противоречит статье 290 Гражданского кодекса РФ, гласящей:

“Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры”.

О владельцах нежилых помещений в ней ничего не сказано.

Получается, закон что дышло…

В идеале в сложившейся ситуации лучше всего подстраховаться и голосами владельцев нежилых помещений. Если получится, конечно.

Надия Если у владельца нежилого помещения имеется документ на право собственности в МКД он должен участвовать в собрании если нет то учитываются площади только находящиеся в собственности.
- Да, это тоже важно. И логично.
  Поскольку если у владельца нежилого помещения нет права собственности на занимаемую недвижимость, он ее собственником не является.
  
  Подобные проблемы могут возникнуть с администрацией вокруг неприватизированных помещений. Запрашивайте у властей документы на право собственности прежде чем считать их голоса голосовать на общем собрании.
  
  Статья 8.1. пункт 2 Гражданского кодекса РФ: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом”.

Добрый день, помогите вычислить наличие кворума прошедшего собрания (как считать), долю.
5 квартир(I-119.4, II-119,.1, III-119.4, IV -119.6, V-119.4)кв.м.
Соглсно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Общая площадь 1018-100

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию.
Общая площадь 1018.кв.м.
Общая площадь жилых помещений (за искл. балконов, лоджий, веранд и террас). 596.5кв.м
Общая площадь жилых помещений (с учетом, балконов,лоджий, веранд, террас) = 614.8кв.м
Что куда подставлять?
- Здравствуйте, Михаил.
  
  По новому ЖК РФ, балконы и лоджии в общей площади квартир не учитываются. Следовательно, при учете голосов в расчет надо брать общую площадь всех жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашем случае это 596,5 кв. м. Эта площадь соответствует 100 процентам голосов.
  
  Наличие кворума будет определяться по формуле:
  
  (Sk х 100%) : 596,5,
  
  Практикуется и такой вариант подсчета голосов на общем собрании: количество голосов каждого собственника определяется исходя из расчета, что 1 голос соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения. При этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.
  - Ростов-Дом, а почему Вы поделили на 1018, а не на 596.5?
    Ведь информации о том, что включено в эти 1018, кроме 5 квартир, нет. Можно предположить, что разница – общее имущество, а его площадь при подсчете не учитывается.
    Есть ли в доме еще нежилые помещения, принадлежащие каким-либо собственникам? Тогда их площадь нужно тоже прибавлять к жилым при подсчете.

Здравствуйте
Напишите, где скачать правильные бланки.
Недавно состоялось собрание жильцов дома. Подняли ряд вопросов. Один: выбор старшего по подъезду, далее совета дома и управляющего совета дома. Вот нужны бланки, на которых надо расписать состав совета дома. В общем, всю документацию, которая необходима в нашем случае. УК есть. Есть к ук много вопросов по коммунальным платежам.
И засчитается ли собрание, если на нем не присутствовали арендаторы (или собственники) магазинов в нашем доме?
Спасибо

По поводу наличия-отсутствия собственников нежилых помещений ситуация следующая:

1. Собрание является легитимным, если на нем присутствовали собственники более 50% помещений многоквартирного дома.

2. Являются ли собственники нежилых помещений “полноценными” собственниками жилья, вопрос казуистический и путаный. Мы бы ответили, что, скорее, да, нежели нет, поэтому лучше всего их также следует приглашать на собрания и учитывать их голоса. Ознакомьтесь с ответом чуть выше, на вопрос №23, в нем уже “разжевана” существующая ситуация в законодательстве:

У нас в доме подвалы, в которых расположены коммуникации, находятся в собственности муниципалитета, в них находятся всевозможные складские помещения, мастерские. Могут ли эти площади учитываться при голосовании на собрании собственников жилья.Или же учитываются только те жилые и не жилые помещения, которые по определению не входят в состав общего имущества дома. Проще говоря те, которые изначально строились как квартиры для проживания. И ни каких кладовых, мастерских, магазинов находящихся в подвальных помещениях.

Сергей!
Если помещения, хоть и не жилые, имеют собственника (муниципалитет), то это уже не общее имущество. Площадь этих помещений, принадлежащих муниципалитету, учитывается при голосовании, и представитель муниципалитета имеет право голоса пропорционально своим квадратным метрам.

Только – если это на самом деле так! А то бывает, что муниципалитеты без всяких законных оснований пользуются помещениями, относящимися к общему имуществу, или сдают их в аренду. Нужно проверять, точно ли помещения находятся в собственности муниципалитета.
- Собственники нежилых помещений вообще не имеют права голосования.
  Почитайте внимательно ЖК РФ – голосование идет по долям в общей собственности. а не по площади квартир.
  Нежилые помещения не имеют права на общую собственность, поэтому не имеют права голосования. Исключение – бывшие квартиры, которые стали нежилыми помещениями.
  Таков закон, хотя кое-кто трактует его как хочет в свою пользу.
  - Вот это новость, похоже у вас собственное видение ЖК, отличное от законодателя?
    
    Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
    
    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме
    
    На каком основании вы лишаете собственников нежилых помещений права на долю в общей собственности?
    - Это не я, это законодатели
      
      ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
      
      1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
      
      Пытались депутаты внести изменения по поводу нежилых помещений, но им было отказано. Не должно быть собственников нежилых помещений в МКД (пока), только переведенных из жилых.
      
      И еще. Читать умеют почти все, а знают законы даже не все юристы.
      И еще. Каждый может понимать закон и трактовать его как ему
      вздумается.
      И еще. Владельцы нежилых помещений имеют долю в праве общей собственности только в нежилых зданиях.
      - Специальный закон имеет приоритет перед общим. ЖК имеет преимущество перед ГК в вопросах определения доли в праве на ОИ.
        Опять же, обоснуйте, почему не должно быть собственников нежилых помещений в МКД? Множество домов строилось изначально с нежилыми помещениями под магазины/офисы. Как с ними быть?
        В моем доме муниципальный опорный пункт милиции и еще 2 нежилых помещения, а также квартира, созданная из нежилого помещения давным давно – более 20 лет назад.
        
        Алексей!
        Специальный закон называется Жилищный Кодекс, который регулирует только жилищные отношения. Поэтому читайте ст 36 правильно.
        Те случаи, которые вы описали, противоречат законам. Но это опять проблема законодателя. Если стены, фундамент и земля под зданием принадлежат собственникам квартир, иных владельцев нежилых помещений не должно быть, кроме жилых помещений, переведенных в нежилые в соответствии с ЖК РФ.
        
        Во-первых, ни один из случаев не противоречит ЖК, т.к. если отношения сложились до его появления, то согласно ст.6 ЖК на них не распространяется. Мой дом 61 года постройки. Во-вторых, в ЖК нет запрета на строительство домов с нежилыми помещениями, находящимися в чьей-л собственности. В-третьих, ст. 36 не делает никаких исключений для нежилых – у каждого собственника своя доля.
        Рассудите логически – есть объект, у которого много собственников, почему надо лишать дееспособного собственника права участвовать в управлении его частью? В дореволюционных домах полным полно случаев, когда площадь жилых помещений меньше либо равна площади нежилых.

Добрый день, Сергей! На вопрос, который Вы задали, нет точного ответа, из-за бардака, царящего в законодательстве (см. полемику ниже и думайте сами).

В вашем случае здравый смысл подсказывает одно: помещение не может одновременно быть и общим имуществом (т. е., пребывать в частной коллективной собственности), и муниципальным имуществом (принадлежать администрации). Здесь что-то одно.
На основании Гражданского кодекса РФ, право на недвижимое имущество возникает после регистрации в органах юстиции.

Я бы на вашем месте официально запросил копию свидетельства о госрегистрации у властей. Если такой бумаги у них нет (что вполне возможно), никаких прав на дом они не имеют.

добрый вечер вопрос такой в нашем доме есть помещения на 1 этаже в виде 2-х комнат они ни как не оформлены вопрос такой как оформить эти комнаты и законно сдавать в аренду либо продать?

Что значит “оформить”, Алина?
Какой статус имеют эти помещения сейчас?

Если комнаты относятся к общему имуществу собственников жилья в МКД, то по закону владельцы могут распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности – сдавать в аренду, тратя вырученные средства на нужды дома. Решение об этом должно быть принято на общем собрании жильцов большинством голосов.
- - А при чем тут вообще УК, Таисия? Общедолевое имущество на правах коллективной собственности принадлежит собственникам квартир. Как они им будут распоряжаться, зависит только от них. Управляющая компания – только наемный работник жильцов, который за зарплату занимается эксплуатацией многоквартирного дома.

Знаете, Ника, ваша позиция по нежилым помещениям приведет к следующему:
1. Доля в праве собственности на ОИ повышается у владельцев квартир.
2. Освобождает владельцев нежилых помещений от необходимости платить за содремжил и капремонт, общедомового потребления КУ и налога на землю. Возможно, освободит от необходимости ставить счетчики расхода КУ.
3. Их расходы по содремжилу и капремонту перекладываются на собственников квартир. За ними остается только личная коммуналка.
4. Если через нежилые проходит ОИ, собственники квартир должны будут оформлять сервитут, платить за него собственникам нежилых помещений. А как же иначе – кто позволит просто так использовать личную собственность чужим людям?
5. Де-факто, вы легализуете ОСС, проведенные УК с нарушением ЖК – не все собственники оповещены, площадь дома уменьшается(из общей выкидываются площади нежилых).
Подумайте, кому выгодней такая позиция – жителям или владельцам магазинов/офисов?

Это не моя позиция, это требования ЗАКОНА.
Возможны изменения законов, но не мы их устанавливаем. Есть судебная практика, существуют требования к владельцам всех нежилых помещений иметь отдельный вход и отдельные договоры на поставку коммунальных услуг. Про сервитут вы просто надумали. По поводу собраний, начертанных УК, вы сами подтвердили, что не собственники, а УК их проводит. Собственники МКД освобождены от налога на земельный участок.
Не нужно просто протестовать по поводу несходства мнений двух лиц, надо внимательнее читать законы и принимать подсказки, чтобы в них разобраться.

Можно поступить так: один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, и ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома.

Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт ОИ, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.

Ника, вы так и не привели доказательств того, что собственники нежилых исключаются из управления. В каком законе это написано или какими нормативными актами высших судов подкреплено? В крайнем случае, подойдет разъяснение Минрегиона/Минстроя.
Обязательства нежилых иметь свой вход никак не связано с правом управления ОИ. Они точно также зависят от нас, как и мы от них. Отрежут коммуникации и всё – это же не их собственность, зачем позволять кому-то использовать мою личную собственность? Тем более бесплатно.

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п.1 ст.36 ЖК РФ).
С появлением первой приватизированной квартиры многоквартирный дом становился совместным владением уже двух собственников вместо прежнего одного в лице государства. Соответственно, все решения, связанные с распоряжением общей собственностью, не должны приниматься никем из собственников единолично.
14 февраля 2007 г. № 29 приказом Минюста России от 14.02.2007 г. № 29 была утверждена Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Названная инструкция разработана в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219.
Инструкция определяет элементы общего имущества многоквартирном доме в соответствии с постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г, которым были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому либо в помещения общего пользования в таком доме.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно с ним связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лица, запись о праве собственности которых на помещение отсутствует в ЕГРП зарегистрировать право общей долевой собственности на вновь созданный объект не могут.
В настоящее время ситуация совместного владения и пользования жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме в жилищной сфере законодательно не урегулирована.
Жилищным законодательством регулируются только жилищные права и обязанности (п.1 ст. 1 ЖК РФ).
Следовательно, термин собственника помещения подразумевает только собственника жилого помещения.
В отношении нежилых помещений действовало и действует гражданское законодательство.

Добрый вечер! Такой вопрос, в нашем доме застройщик выдвинул кандидатуру председателя на осс, как позже оказалось она его теща! Дата собрания и дата протокола разнятся в 14 дней! На голосовании не было счетной комисси, как выяснилось позже, один представитель интересов инвестора имеет 40% голосов, председатель 4%, застройщик 6% итого у них 50% голосов, то есть они сами голосуют, сами назначают смету, кворум в одну две квартиры у них был! Допущено много нарушений относительно положений в уставе, который никто не видел на первом собрании, но за него просили голосовать, также смета очень завышена и это далеко не всё! Самый главный вопрос как расформировать всё это? Если у них 51%, даже при выходе из тсж приходят счета на оплату с взносами и тд, договор услуг тсж категорически отказывается составлять! Куда обратится? И на сколько законно их управление, монополия своего рода?

Очень вы однозначно режете нажежды жильцов нашего дома((последний вопрос, какие возможны меры наказания или отстранения от деятельненость, в случае крупных нарушений! Протоколы собраний скрываются, утверждённый устав еле выпросили, в квитанции выставлены оплаты услуг, которые НЕ предоставлялись, также отсутсвие председателя на месте, номера телефонов служб и объявления на стенде отсутствуют! Спасибо

“Резать” ваши или чьи-либо еще надежды у нас нет никакого резона. Вы задаете конкретный вопрос – мы даем на него ответ в контексте жилищного законодательства.

Если есть нарушения с проведением собраний, фиксацией их решений в протоколах, оплатой услуг, раскрытием информации со стороны правления ТСЖ – обращайтесь с соответствующими жалобами в Госжилинспекцию. При условии что достоверность ваших претензий будет доказана, собрания могут быть признаны несостоявшимися, а их результаты – ничтожными. Что касается перевыборов председателя ТСЖ, то их может инициировать любой член товарищества, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня.

Председатель ОСС, застройщик, инвестор и теща -это не разговор. Тема собрания не ясна. Одни жалобы на что-то непонятное.
Когда проводится ОСС, уведомляются все собственники, предлагается повестка ОСС и т.д. Читайте ЖК РФ -кто и как организует управление в новой застройке, если не все квартиры проданы.

Уважаемая Nika я уже второй год добиваюсь через прокуратуру и полицию о незаконности составления протокола без проведения собрания, председателем подписался человек не являющийся собственником имущества в МКД, подписи ряда собственников подделаны. Обращался неоднократно, одни отписки, полиция отказывает в возбуждении уголовного дела со ссылкой что не могут опрасить часть собственников и председателя собрания. Часть сведений пришлось добывать самому. Прокуратура Октябрьского района писала в наглую отписки видя нарушения и только после очередного посещения и предъявления доказательств они передали материал в полицию а там это никому не нужно. Так что попробуйте может Вам повезет доказать правоту.

Добрый день!
У собственников жилья дома возникают жилищно-коммунальные проблемы по текущим работам (ремонт балкона, утепление пола чердака, замена стояка центр. отопления, канализационного стояка в подвале). Но Управляющая компания эти работы по решению собственников жилья (все решения прописаны в Протоколе собрания) не выполняет, т.к. эти работы не входят в Перечень работ аварийного характера, которые выполняет УК по Договору подряда в нашем доме. С нас требует собрать дополнительные деньги, за счет чего УК может данные работы выполнить. Насколько правомерны действия УК?

Здравствуйте, Елена.

Если вы заключали именно договор подряда, а не договор управления, то УК обязана выполнять только те работы, которые предусмотрены данным договором. Ведь по сути в этом случае она является подрядчиком, а не управляющей организацией в широком смысле этого слова.

Но если бы даже был заключен договор управления, то на средства, собираемые ежемесячно с собственников по статье “Содержание и ремонт жилья”, обычно можно выполнить только минимум необходимых работ по дому. Для таких серьезных манипуляций, как замена стояка, ремонт несущих конструкций, собственники, как правило, собирают дополнительные деньги – или сразу делая внушительный взнос, или накапливая нужную сумму в течение нескольких месяцев.То есть повышают тариф на содремжил сообразно со своими хозяйственными нуждами.

Иными словами, недостаточно просто составить список запланированных работ по дому – надо еще обеспечить их финансирование. И это забота собственника. УК – только исполнитель.

Добрый день! Нашему дому УК назначила старшей по дому своего человека и, к сожалению, она проживает в нашем доме, можно сказать УК назначила постоянного инициатора собрания, которая назначила соседку своим замом и сейчас они постоянные председатели и секретари на ОСС МКД и творят, что хотят. В этом году обнаружили на сайте Реформа ЖКХ (раньше мы не знали, что есть такой сайт) протоколы собраний нашего дома, где сплошная подделка протоколов ОСС МКД – жильцы не голосовали за увеличение тарифов до 60% на сод. дома и кап. ремонт, а УК увеличила тарифы, секретарь ОСС протокол на законное собрание не составила, где жильцы всего дома проголосовали против увеличения тарифов, а вместо него сочинили внеочередное собрание членов ТСЖ,которого не было и УК тарифы повысила, ссылаясь на протокол ТСЖ. Протокол собрания написан в спешке и о соблюдении ЖК РФ ст. 44 – 48 нет и речи. Так же обнаружили еще протоколы, которые фальшивые на 100%. Хочется этих мошенниц вывести на чистую воду, но столько проволочек разных и очень трудно добиться справедливости.

1. Обжалуйте ответ ГЖИ в прокуратуру, указав на нарушения.
2. Обжалуйте ответ ГЖИ в административном судебном порядке (т.е. заставьте ГЖИ провести проверку через суд). Недавно принятый Кодекс административного судопроизводства РФ Вам в помощь.
P.S. Лучше сразу второе.

Обратитесь в прокуратуру с коллективным заявлением о подделке протокола (ст. 327 УК РФ) и о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В качестве доказательства приложите к заявлению подписи собственников дома о том, что никакого собрания с подобной повесткой не было и т.п. Будьте готовы к тому, что прокуратура перешлет ваше заявление в ОВД, а ОВД спустит дело на тормозах. Поэтому как только это произойдет сразу обжалуйте отказ в возбуждении уголовного дела либо в прокуратуру, либо в суд.

Доброе утро Георгий с первомаем Вас Три года обжалуется отказ о возбуждении уголовного дела ОВД и даже вынесено представление о волоките и тт д. однако сдвига нет, а суд отклоняет так как доказать ему что собрание не проводилось, слушаь не хочет находя много причин или по неграмотности или это поставленная задача им сверху. Веть доход получают я понимаю Все участники процесса.

добрый день. в многоквартирном жилом доме на первом этаже есть коммерческая недвижимость и супермаркет со своей УК. Собственники этой коммерческой недвижимости имеют право голосовать на ОСС жильцов дома?

Могут. При этом присутствие второй управляющей компании в доме незаконно. Она может обслуживать только помещение супермаркета за дополнительную оплату, но не общее имущество всего дома.

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

(пошаговая инструкция)

Решения принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа собственников.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего собрания (согласно ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными).

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы. Определяем предлагаемую повестку дня. Определяем дату, время и место проведения общего собрания. В первый раз оно обязательно должно быть проведено в очной форме (в Жилищном кодексе РФ это называется «путем совместного присутствия собственников помещений»).

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Поэтому надо максимально точно сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания.

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники помещений конкретного многоквартирного дома с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую организацию.

ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме

Напоминаем: В первый раз общее собрание обязательно должно быть проведено в очной форме («путем совместного присутствия собственников помещений»).

Шаг 3 . Сообщение о проведении общего собрания

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления.

г) повестка дня собрания;

Важно помнить, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего голосования. Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с уведомлениями можно разместить в месте, доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений).

Шаг 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

Голосовать на общем собрании собственником помещения может как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы.

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Если кворума нет…

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем соответствующий протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения.

В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ) – переходим на

ЭТАП II .

Если кворум есть …

Напоминаем, повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав). Это, можно сказать, обязательные процедурные вопросы. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в очной форме

Собрание должно решить, в какой форме это будет сделано, и где: место должно быть доступным для всех собственников помещений. Наиболее простая форма – это копия протокола собрания собственников помещений. Но собственники могут принять решение о том, что это будет отдельный документ – уведомление (сообщение) и решениях собрания и итогах голосования.

Шаг 6. Хранение документов

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного голосования

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования. Он подразумевает передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Поскольку определенная работа на первом этапе уже была проделана, алгоритм действий при проведении собрания собственников в форме заочного голосования несколько отличается.

Шаг 5. Проведение заседания инициативной группы

На рассмотрение собственников выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников помещений. Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания инициативной группы. Надо определить:

— сроки его проведения.

Поскольку на первом этапе реестр собственников уже должен быть получен, следующим будет

Шаг 6 . Сообщение о проведении общего собрания и доставка бланков решений

По числу собственников помещений изготавливаем уведомления о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

В ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прописано, что надо указать в таком уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Очень важно помнить! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании.

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Одновременно направляем собственникам помещений бланки решения по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам информационное письмо с разъяснениями по повестке дня.

Шаг 7. Прием решений собственников помещений

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Шаг 8. Оформление результатов заочного голосования собственников

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.

О бщее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования .

Шаг 9. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений. Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Шаг 10. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Решения общего собрания собственников.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.44 Жилищного кодекса РФ).

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном .

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник — владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи 45 ЖК РФ собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания, в частности: вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.?

В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», тем самым очертил круг связанных с этим вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования комментируемой статьи, — это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосованием, проведением собрания в форме заочного голосования и отраженные в — , не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.

Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решениях, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме порядка уведомления о принятых таким собранием решениях. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).

Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.

3. Обязательность ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.

Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. ).

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как «чрезвычайные собрания». Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом, и т.п.

6. Часть 3 комментируемой статьи 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума — минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывается с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: «Нет кворума — нельзя принимать решения»).

7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
———————————
Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:

— количество помещений в многоквартирном доме;

— общая площадь таких помещений;

— описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

— фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

— данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);

— фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

— данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

9. Для годового общего собрания комментируемой статьей 45 Жилищного кодекса установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.

10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в , могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишает его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.

Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме. В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственников о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.

Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья 45 ЖК устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).

13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку, или размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:

1) путем направления сообщения заказным письмом;

2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;

3) путем размещения сообщения в помещении дома.

Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

В частности, согласно подп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК , ст. 124 АПК).

Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).

Сообщение или уведомление о собрании собственников жилья имеет регламентированные Жилищным кодексом Российской Федерации содержание и порядок вручения. О них мы и расскажем в этой статье, ведь в настоящее время подразумевает самостоятельное решение жильцами многих важных вопросов.

Общее собрание собственников жилья может проводиться, как по инициативе управляющей компании, правления ТСЖ, кооператива, так и по инициативе одного или нескольких собственников жилья. Статьей 45 ЖК РФ установлена обязанность проведения его, как минимум, ежегодно.

Пример уведомления о собрании собственников жилья

Карнауховой Ирине Ивановне

423572, Республика Татарстан,

г. Нижнекамск, ул. 40 лет Победы, 22-14

Уведомление

о проведении общего собрания собственников

жилья в многоквартирном доме

Уважаемый собственник помещения!

30 июля 2017 года в 17 час. 30 мин. (мест. вр.) в актовом зале ТГКМ «Кристалл», расположенном по адресу г. Нижнекамск, ул. Пригородная, 34, будет проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома № 22 по улице 40 лет Победы г. Нижнекамска, в форме совместного присутствия таких собственников для решения вопросов, указанных в повестке дня.

Инициатором общего собрания собственников жилья является собственник квартиры № 48 дома № 22 Прилунова Маргарита Ивановна.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме принимают решения, связанные с управлением таким домом на общем собрании указанных собственников посредством голосования. Голосование может быть осуществлено лично или через представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на Собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование, удостоверенной нотариально.

Для участия в Собрании и голосовании собственникам помещений при себе иметь паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение либо его копию, представителям собственников помещений – иметь паспорт и доверенность на участие в голосовании либо копию приказа о назначении на должность руководителя юридического лица. Начало регистрации участвующих в Собрании с 17 час. 00 мин., собственникам и их представителям необходимо зарегистрироваться не позднее, чем за 10 мин до начала Собрания.

Повестка дня общего собрания собственников помещений:

Процедурные вопросы (избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии)
Отчет о работе управляющей компании за первое полугодие 2017 года
О расторжении договора с управляющей компанией
О выборе управляющей компании и основных условий заключения договора с вновь избранной управляющей компанией.

Предварительно ознакомиться с проектом отчета и иными документами, которые будут рассматриваться на собрании, вы можете на стенде дома № 22 (первый подъезд), в день проведения собрания по месту его проведения с 16 час. 00 мин.

Напоминаем Вам, что решение общего собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто независимо от причин не принимал участия в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

С уважением, собственник жилого помещения

Прилунова Маргарита Ивановна

Как инициировать общее собрание собственников жилья

До того, как составить уведомление, общее собрание необходимо инициировать. Это могут сделать:

инициативная группа собственников жилья или любой из них самостоятельно
правление ТСЖ, если оно в доме создано
управляющая организация, но только по вопросам, входящим в компетенцию общего собрания (ст. 44 ЖК РФ)
управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводится само собрание в форме очного (совместного присутствия), заочного или очно-заочного голосования. Правомочным оно считается, если в нем приняли участие собственники, обладающие более 50 % общего числа голосов.

Содержание уведомления о собрании собственников жилья

Не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия составляется уведомление. В свободной форме, письменном виде. Но оно обязательно должно содержать следующую информацию:

кто является инициатором проведения
форма (очная, заочная или очно-заочная), дата, место и время проведения
повестка дня
порядок ознакомления с материалами по вопросам, включенным в повестку

Если общее собрание собственников жилья проводится в форме , то в уведомлении обязательно указать дата окончания приема решений и куда их передавать.

Как вручить уведомление о собрании собственников жилья

Законом предусмотрено несколько способов вручения уведомлений о собрании:

направить заказным письмом (с )
разместить в общедоступном помещении многоквартирного дома
вручить каждому лично с отметкой о получении

Решением общего собрания собственников помещений в доме может быть предусмотрен иной способ направления уведомления.

Нарушение правил составления и вручения уведомления о собрании собственников жилья нередко становится основанием для подачи , принятого таким органом управления домом.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Задача инициативной группы - правильно организовать объединение собственников

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Как провести общее собрание собственников?

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Итак - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

II. Наличие кворума

III. Легитимность голосования

IV. Перевод квадратных метров в голоса

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

Источники:

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

Пример уведомления о собрании собственников жилья

Уведомление

о проведении общего собрания собственников

жилья в многоквартирном доме

Как инициировать общее собрание собственников жилья

Содержание уведомления о собрании собственников жилья

Как вручить уведомление о собрании собственников жилья

Читайте также:

Свежие записи

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Задача инициативной группы - правильно организовать объединение собственников

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Как провести общее собрание собственников?

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Итак - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

II. Наличие кворума

III. Легитимность голосования

IV. Перевод квадратных метров в голоса

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

Источники:

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

Пример уведомления о собрании собственников жилья

Уведомление

о проведении общего собрания собственников

жилья в многоквартирном доме

Как инициировать общее собрание собственников жилья

Содержание уведомления о собрании собственников жилья

Как вручить уведомление о собрании собственников жилья

Читайте также:

Суп со звездочками и яйцом Рецепт супа со звездочками как в детстве

Суп со звездочками и яйцом Рецепт супа со звездочками как в детстве

Королевская Ватрушка С Творогом – Низкокалорийный Рецепт

Свежие записи